現在54歳。
私は34年間勤めてきた会社を退職しようと考えています。
そんな私には、大きな住宅ローンがあります。
残高は7,000万円超。
毎月の返済額は約23万円。
そして、完済予定は80歳です。
55歳で会社を辞めようとしているのに、住宅ローンはあと25年。
会社との付き合いは終わらせようとしているのに、銀行とはまだまだ長い付き合いになりそうです（笑）。
金融資産は約5,700万円あります。
それでも、住宅ローン7,000万円超を抱えたまま退職することに、リスクがないとは思っていません。
むしろ、かなり慎重に考える必要があると思っています。
今回は、住宅ローンを抱えたまま退職することについて、私がどのように考え、何を準備しているのかを書いてみます。
毎月23万円。住宅ローンの負担は大きい
現在住んでいるマンションに住み替えたのは、老後の生活を考えたことがきっかけでした。
年齢を重ねれば、車を運転しなくなる可能性があります。
そのため、駅や買い物、病院などに行きやすい場所を選びました。
結果として、現在の住宅ローン残高は7,000万円を超えています。
毎月の返済は約23万円。
さらに、管理費や修繕積立金、固定資産税もあります。
住宅関係の支出は、合計すると毎月27万円程度になります。
退職後の生活費は、住宅費も含めて月45万円を目標にしています。
つまり、生活費の約6割が住宅関係です。
これは、決して小さな負担ではありません。
月45万円で生活できたとしても、年間540万円。
そのうち約320万円が住宅関係の支出になります。
「そこまで住宅費がかかるなら、もっと安い家に住めばいいのでは？」
そう考える方もいると思います。
確かに、それも合理的な選択です。
ただ、私にとって今のマンションは、老後の暮らしやすさを考えて選んだ住まいです。
住宅費だけを理由に、すぐに売却するつもりはありません。
マンションの売却資金を住宅ローン返済に使わなかった
実は、現在のマンションへ住み替えたとき、以前住んでいたマンションの売却資金がありました。
そのお金を頭金に入れ、住宅ローンを減らすこともできました。
しかし、私はそうしませんでした。
売却資金の多くを、オルカン（全世界株式）へ投資しました。
当時の住宅ローン金利が非常に低かったためです。
低金利で住宅ローンを借り、手元の資金は長期運用する。
その方が合理的だと考えました。
詳しい経緯は、「マンション売却資金を頭金に入れず、オルカンへ投資した結果」で書いています。
ただし、この判断には大きな前提がありました。
会社員として、毎月安定した収入があることです。
当時は、まさか54歳で休職し、退職を本気で考えることになるとは思っていませんでした。
住宅ローンの返済計画は変わっていないのに、私の働き方だけが大きく変わろうとしています。
人生、計算どおりにはいきませんね。
金融資産5,700万円があっても安心できない理由
現在の金融資産は約5,700万円。
投資信託と現金を合わせた金額です。
一方、住宅ローンは7,000万円超あります。
金融資産より住宅ローン残高の方が大きい状態です。
ただし、住んでいるマンションにも資産価値があります。
そのため、住宅ローン残高だけで家計全体の健全性を判断することはできません。
私が特に気にしているのは、毎月のキャッシュフローです。
会社員でいる間は、毎月の給料から住宅ローンを返済できます。
しかし、退職すれば給与収入がなくなります。
金融資産があっても、そのままでは生活費の支払いに使えません。
現金を使うか、投資信託を売却して現金化する必要があります。
そして、投資信託の大部分はオルカンです。
株価が大きく下落すれば、金融資産の評価額も減ります。
例えば、投資信託が4,500万円あり、株価下落などで評価額が30％減少したとします。
それだけで1,350万円の評価損です。
金融資産が大きく減っても、住宅ローンの返済額は変わりません。
相場が30％下がったから、
「今月の住宅ローンも30％引きでお願いします」
とは言えません（笑）。
これが、退職後に私が最も警戒していることです。
住宅ローンを繰上返済した方が安全ではないか
住宅ローンを抱えたまま退職するなら、繰上返済するという選択肢もあります。
投資信託を一部売却し、その資金で住宅ローンを減らす。
返済額軽減型を選べば、毎月の返済負担を減らすこともできます。
特に、住宅ローン金利が上昇していけば、繰上返済によって節約できる利息も増えます。
私は変動金利で住宅ローンを借りています。
今後の金利上昇は無視できません。
ただ、繰上返済には別のリスクもあると考えています。
一度住宅ローンの返済に使ったお金は、簡単には手元に戻せません。
会社員であれば、毎月の給与から現金を蓄えることができます。
しかし、退職後は同じようにはいきません。
例えば、1,000万円を繰上返済した直後に、株式市場が大きく下落したらどうなるでしょうか。
住宅ローン残高は減っています。
一方で、生活費に使える金融資産も1,000万円減っています。
退職後に収入が少なくなれば、手元資金の減少は大きな問題です。
もちろん、繰上返済をすれば住宅ローンの負担を軽減できるため、必ずしも不利なわけではありません。
金利が上昇した場合には、早めに返済した方が有利になることもあります。
結局、どちらが正解なのかは、住宅ローン金利や運用状況、今後の収入によって変わると思っています。
現時点では、私は繰上返済を急がず、手元資金を確保することを優先しています。
退職前に現金を増やしておきたい
これまでは、できるだけ多くのお金を投資に回してきました。
50歳から本格的に投資を始め、現在もオルカンを中心に運用しています。
しかし、退職を考えるようになってから、現金に対する考え方が変わりました。
会社員であれば、株価が下がっても給与で生活できます。
退職後は、そうはいきません。
特に退職直後に株価が大きく下落すると、安い価格で投資信託を売却しながら生活することになりかねません。
そのため、金融資産の20％程度を現金で持つことを一つの目標にしています。
仮に金融資産5,700万円の20％なら、1,140万円です。
月45万円で生活した場合、単純計算で約25か月分に相当します。
もちろん、退職翌年の税金や社会保険料など、通常の生活費以外の支出もあります。
そのため、現金があれば必ず2年以上安心して暮らせる、というわけではありません。
それでも、株価が大きく下落したときに、すぐ投資信託を売らずに済む余裕は作りたいと思っています。
現金を増やそうと考えた経緯については、「オルカン中心の運用でも、退職前に現金を増やすことにした理由」で詳しく書いています。
住宅ローンの金利上昇も気になる
もう一つ気になるのが、住宅ローン金利です。
私の住宅ローンは変動金利です。
これまで低金利の恩恵を受けてきましたが、今後も同じ金利が続くとは限りません。
金利が上昇すれば、支払う利息も増えます。
住宅ローンには、返済額の見直しを一定期間ごとに行う5年ルールや、返済額の上昇を一定割合に抑える125％ルールが適用される商品もあります。
ただし、こうした仕組みは金利上昇による利息負担をなくすものではありません。
毎月の返済額がすぐに増えなくても、元金の減り方が遅くなる場合があります。
だからこそ、今後の金利変化は定期的に確認する必要があります。
低金利だから住宅ローンを借り続ける。
その判断が、いつまでも正しいとは限りません。
繰上返済をしないと決めつけるのではなく、状況に応じて見直していきたいと考えています。
本当に55歳で退職して大丈夫なのか
住宅ローン7,000万円超。
毎月の返済は約23万円。
完済予定は80歳。
一方、退職後の給与収入はなくなります。
こうして数字を並べてみると、決して安全な退職計画とは言えないと思います。
あと数年働けば、住宅ローンの返済も進みます。
金融資産を増やせる可能性もあります。
場合によっては、住宅費の低い住まいへ移る方が、家計としては安定するでしょう。
それでも私は、退職する方向で考えています。
その理由は、お金だけではありません。
34年間働いてきた中で、今後の働き方を見直したいと思うようになりました。
そして実際に休職を経験し、これまでと同じ働き方を続けることが難しいと感じています。
ただし、退職したいからといって、住宅ローンの問題を軽く考えるつもりはありません。
これからは、次のことを確認しながら生活していくつもりです。
- 毎月45万円程度で生活できるか
- 退職後の現金を十分に確保できるか
- 住宅ローン金利が上昇した場合に対応できるか
- 投資信託の取り崩しをどの程度抑えられるか
- 収入が必要になった場合、無理のない範囲で働けるか
特に重要なのは、住宅ローンを毎月無理なく返済できる状態を維持することです。
住宅ローンを減らすより、今は手元資金を優先する
住宅ローンが7,000万円以上残っているのに、55歳で退職する。
誰にでも勧められる選択ではありません。
住宅ローンを減らしてから退職する方が安全だという意見も、十分理解できます。
ただ、今の私にとっては、ローン残高を減らすことだけが安心につながるわけではありません。
退職後に収入が減ることを考えると、必要なときに使える現金を持っていることも重要です。
そのため現時点では、繰上返済よりも現金の確保を優先するつもりです。
もちろん、金利が上昇したり、生活費が想定以上にかかったりすれば、考え方を変える必要があるかもしれません。
また、現在のマンションに住み続けることが、本当に最善なのかも、将来は見直す必要があるでしょう。
住宅ローンを抱えたまま退職する以上、定期的な見直しは欠かせません。
会社との付き合いは終わろうとしていますが、銀行との付き合いは80歳まで。
まだまだ長い付き合いになりそうです（笑）。
だからこそ、無理のない返済を続けながら、自分に合った暮らし方を考えていきたいと思っています。
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